11 советов, как избежать потери права выкупа

Беспокоились, что не сможете оплатить ипотеку? Защитите свой дом и свои инвестиции с этим советом эксперта

Фото Марка Вайса

Ты боишься. Вы приобрели дом несколько лет назад или рефинансировали для покрытия расходов, и вы боитесь, что не сможете справиться с платежами. Вы можете быть одним из миллионов подверженных риску американцев с субстандартной ипотекой с регулируемой процентной ставкой (ARM), процентные ставки которых будут сброшены до гораздо более высоких процентов позднее в этом году, или вы можете быть основным заемщиком, который взял другой тип нетрадиционных ипотечный кредит. Вы можете даже быть в курсе вашей обычной ипотеки, но беспокоиться о увольнениях компании и растущих расходах.

Читайте дальше: Шансы избежать потери права выкупа улучшаются. Есть новые инструменты для рефинансирования, правительство обещает решения, и некоторые кредиторы добровольно согласились заморозить процентные ставки по некоторым ипотечным кредитам. Этот сайт провел собеседования с консультантами по жилищным кризисам и кредитными специалистами по всей стране и предложил 11 главных советов, которые помогут вам сохранить свой дом в своих руках.

1. Сделай свою домашнюю работу. Защитники жилья говорят, что причина, по которой многие домовладельцы оказываются в недоступных кредитах, заключается в том, что они либо не понимали условий своих кредитов, либо были обмануты хищными кредиторами. «Большая часть людей, которых мы видим, - это люди, которые получили кредиты, которые им никогда не следовало получать в первую очередь», - говорит Филлис Салоу-Кей из Citizen Action, крупнейшего агентства по ипотечному кризису в Нью-Джерси. Если вы не были информированы о получении ипотеки, убедитесь, что вы не повторили ошибку сейчас. Основные советы по рефинансированию можно получить в Департаменте жилищного строительства и городского развития США. Многие штаты также опубликовали рекомендации для проблемных домовладельцев на своих веб-сайтах генерального прокурора, в банковском департаменте или в агентстве жилищного финансирования.

2. Позвоните своему кредитору, когда ваша голова еще над водой. Если ваш кредит уже исчерпан, вы потеряете переговорную силу. Кроме того, новые программы для предотвращения потери права выкупа ориентированы на людей, у которых еще нет проблем с кредитами. Например, в рамках недавно объявленного проекта «Мост жизни» шесть крупных кредиторов - Банк Америки, Citigroup, Countrywide Financial, JP Morgan Chase, Washington Mutual и Wells Fargo - договорились приостановить процесс выкупа на 30 дней для квалифицированных заемщиков с достойным кредитом. рейтинги, которые стремятся сохранить свои дома.

3. Откройте всю почту из банка. Некоторые субстандартные кредиторы, такие как Washington Mutual, звонят или пишут клиентам ARM за шесть или более месяцев до перезагрузки, чтобы предложить помощь.

4. Ожидайте, что спасение займет время. «Слишком много людей пытаются решить проблему с помощью быстрых советов на вынос», - говорит Салоу-Кей. «Вы не можете решить эту проблему с помощью одного телефонного звонка». Горячие линии забиты, может потребоваться целая вечность, чтобы связаться с человеком, обслуживающим вашу ссуду, и невозможно знать, сколько домовладельцев фактически останется в своих домах. Тем не менее, «кредиторы определенно больше готовы разрабатывать планы», - сообщает Уильям Санчес из Корпорации развития сообщества Тампа-Бэй в Клируотере, штат Флорида. Вам просто нужно быть готовым к тому, чтобы преследовать помощь экспертов и варианты от вашего кредитора.

5. Найдите консультанта по бесплатному или недорогому жилью. Посетите веб-сайт Департамента жилищного строительства и городского развития США, чтобы найти HUD-сертифицированных консультантов. У некоммерческого фонда для консультирования по кредитам также есть онлайновый Центр кризисных ресурсов для домовладельцев, который может напрямую связать вас с консультационным агентством. На сайте есть тест, который вы можете принять анонимно, чтобы оценить свой риск. А NeighborWorks America, национальная некоммерческая организация, созданная Конгрессом, поддерживает широко разрекламированную национальную горячую линию 888-995-HOPE; он обещает соединить вас с живым консультантом.

6. Найдите квалифицированного специалиста, который поможет вам сориентироваться.

Вы можете принять меры по нескольким направлениям, связавшись с адвокатом. Не ходите в места, которые рекламируют исправления на ТВ, в Интернете или на телефонных столбах. И положитесь на фальшивых покупателей, которые предлагают вылечить вашу проблему, купив ваш дом и сдавая его в аренду вам, пока вы не сможете выкупить его. Чтобы найти адвоката, которому вы доверяете, обратитесь в агентство, аффилированное с Legal Services Corp. (если ваш уровень дохода достаточно низок, чтобы претендовать на его помощь), или позвоните в коллегию адвокатов своего округа или штата.

7. Проверьте, имеете ли вы право на специальную помощь. Если у вас ипотека с регулируемой ставкой и хороший кредитный рейтинг, федеральная программа FHASecure может предоставить возможность рефинансирования с фиксированной ставкой. Если вы являетесь активным военнослужащим или служили в течение последних 90 дней, Закон о гражданской помощи военнослужащим обеспечивает защиту от потери права выкупа.

8. Не считайте банкротство простым выходом. Согласно действующему законодательству, банкротство может замедлить или остановить взыскание в некоторых случаях, но вам необходимо обратиться за юридической консультацией из надежного источника, прежде чем продолжить. Судьям по банкротству не разрешается реструктурировать задолженность по ипотеке, покрывающей основное место жительства. «Заемщики могут подать заявление о банкротстве в соответствии с главой 13, что временно приостановит действие права выкупа. Проблема заключается в том, что для поддержания плана, предусмотренного в главе 13, заемщик с высокой стоимостью ипотеки должен иметь возможность осуществлять платежи по закладной в будущем, а также для того, чтобы ежемесячно погашать процентную задолженность и другие долги », - говорит Джош Циннер из Проекта адвокатирования экономического развития соседства в Нью-Йорке. Конгресс предложил новый закон, позволяющий судьям-банкротам сократить ипотечную задолженность для заемщиков, имеющих субстандартную или нетрадиционную ипотеку. Но Закон о предотвращении выкупа 2008 года сталкивается с жесткой оппозицией со стороны ипотечных банкиров и Белого дома. А некоторые программы помощи, такие как Project Lifeline, не доступны заемщикам, которые обанкротились.

9. Между тем, старайтесь поддерживать ваши платежи в актуальном состоянии. Минди Райт, консультант по вопросам жилья в Элирии, штат Огайо, говорит, что люди часто совершают ошибку, оплачивая счета по кредитным картам, перед тем как вносить ежемесячную ипотечную выплату. Зачем? Компании, выпускающие кредитные карты, немедленно звонят им, когда пропускают платеж, и часто используют угрожающую тактику. Банки ждут гораздо дольше, чтобы общаться и использовать почту. К тому времени, когда заемщики получают письмо из банка с уведомлением о том, что они опаздывают с платежами, они «уже должны платить комиссионные сборы», говорит Райт. «Как правило, когда вы задерживаетесь по ипотечным платежам, вы не слышите от своего кредитора, пока вы не опоздали на 60, даже на 90 дней. С кредитными картами, как только вы пропустите платеж, они позвонят и будут беспокоить вас день и ночь. Это побуждает людей совершать платежи ". Райт советует домовладельцам отложить кредитные компании и оплатить ипотечный кредит в первую очередь. «Если вы не оплатите счет по кредитной карте, это может испортить ваш кредитный рейтинг, но потеря права выкупа повлияет на ваш кредитный рейтинг гораздо более негативно - плюс у вас не будет места для жизни», - говорит она.

10. Затяните свой пояс.

Избавление от роскоши, такой как кабельное телевидение, придаст вам авторитета, когда вы сядете за переговоры. Чтобы принести деньги на стол, будьте готовы обналичить активы, такие как ювелирные изделия или автомобиль. «Слуги хотят, чтобы вы приносили жертвы. Приложите усилия», - говорит Майкл ван Залингер, директор службы домовладения в Жилищных службах соседства Чикаго. И обязательно составьте подробный отчет о своих расходах и составьте квитанции о выплатах, отчеты о льготах и ​​налоговые декларации. Эти записи понадобятся вам, когда вы будете разговаривать с банком.

11. Ознакомьтесь с различными ипотечными тренировками. Наилучшим решением было бы рефинансирование в долгосрочную ипотеку с разумной ставкой, но, учитывая все более жесткие требования к кредитным рейтингам заемщиков, вы не можете претендовать на этот вариант. Вы также, возможно, не сможете позволить себе оплату. Более того, в отчете группы государственных регуляторов говорится, что возможность рефинансирования «почти испарилась».

• План погашения легче получить и даст вам кратковременную передышку. В этом сценарии кредитор направляет часть просроченной суммы на последовательные ежемесячные платежи, возможно, после того, как предварительно запросит часть просроченной суммы. Тем не менее, многие защитники прав потребителей не рекомендуют планы погашения для домовладельцев с субстандартными кредитами. «Они не являются решением и могут только предотвратить неизбежное», - говорит Зиннер.

• Изменение займа лучше: кредитор снижает процентную ставку и / или удлиняет график погашения. Центр ответственного кредитования считает реальную реструктуризацию лучшим решением. Консультант по жилью или адвокат может помочь вам изучить этот вариант.

• Ваше последнее средство - отказаться от своего дома. Если вы должны больше, чем он стоит, кредитор может разрешить вам продать его, в то же время прощая оставшуюся задолженность. Таким образом, ваш кредитор избегает потери права выкупа, и вы не повредите свой кредит. Вы также можете внести залог, передав свой документ в банк до того, как ваш кредитор фактически подаст взыскание. Если ваш кредитор принимает ваше предложение о «праве вместо права выкупа», как известно об этом варианте, вы добровольно передаете право собственности, покидаете дом и продолжаете жить. Вы избегаете известности о потере права выкупа, которая включает в себя публикацию акции в местной газете, продажу шерифом вашего дома и выселение. Ваш кредитный рейтинг по-прежнему будет хит, но вы будете увернуться от пули выкупа.