15 секретов ни один брокер по недвижимости не скажет вам
Инвестирование в строительство жилья. О чем стоит задуматься? (Сентябрь 2024)
Оглавление:
- Брокеры, Между Линии
- «Я не работаю на тебя».
- «День открытых дверей для меня, а не для тебя».
- «Моя комиссия подлежит обсуждению».
- «Мое большое агентство не более компетентно или менее дорого».
- «Вы идете к головам с помощью доски зонирования».
- «Ты не прошел через меня».
- «Мой инспектор не видит так хорошо».
- «Вы можете продать этот дом самостоятельно».
- «Я хочу, чтобы ваш список, даже если вы не нуждаетесь во мне».
- «Ты сам себя обманешь, подписав этот контракт».
- «Я предпочитаю быстрые деньги».
- «Эта гарантия бесполезна».
- «Я не буду работать с другим брокером».
- «Эти адвокаты много заряжают».
- «Рынок плохого продавца не означает, что вы можете быть жадным кровопийцей!»
Брокеры не так слабо выражены, как кажутся. Узнайте, что брокеры говорят себе, но никогда, никогда
Брокеры, Между Линии
Если вы опытный покупатель жилья или продавец, вы, вероятно, уже знаете это: брокеры не так бездельничают, как кажется.
Конечно, они могут рассказать вам все, что нужно знать о доме, от корневого погреба до часов вдовы. Они детализируют квадратные метры до доли дюйма и сообщают вам, что может повлиять на ваш план благоустройства дома. Они даже с радостью проведут вас через процесс домашнего осмотра и предложат вам стратегии обеспечения ипотеки.
Но есть очень много, что они не скажут вам - секреты торговли, которые они не посмели бы сообщить клиенту. Читайте дальше, чтобы узнать, что брокеры говорят себе, но никогда, никогда.
«Я не работаю на тебя».
«Агенты по недвижимости обычно не представляют покупателя», - говорит адвокат по недвижимости во Флориде Барри Ансбахер. «Но покупатели думают, что они делают».
Когда вы звоните в ответ на листинг брокера или появляетесь в открытом доме, будьте ясны в одном: это лицо работает продавцом дома. Этот продавец может быть частным лицом или корпоративным разработчиком, и они платят агентское вознаграждение. «Мои клиенты скажут:« У меня был брокер, - говорит Ансбахер, - но брокер не представлял их интересы ».
Если вы хотите быть уверены, что у вас есть профессионал, который присматривает за вами, закажите брокера покупателя. Этот тип агента работает исключительно для вас при любой сделке, которую вы можете заключить, и может помочь вам в процессе покупки, от поиска до предложения, заключения контракта до закрытия.
«День открытых дверей для меня, а не для тебя».
Может показаться, что открытый дом в доступном доме имеет место с целью привлечения серьезных покупателей, но эти приемы на самом деле не для продавца - они служат долгосрочному плану агента.
«Большинство людей, которые появляются, являются« кикерами », - говорит Джон Каваллер, агент Catskill Sales Associates Inc. в северной части штата Нью-Йорк. «Люди приходят, чтобы получить представление о рынке или районе, но они не готовы покупать». Они, как правило, входят в систему, совершают поездку по месту, а затем уходят с визитной карточкой агента в руке.
Агент прилагает усилия, чтобы поддерживать связь с этими когда-нибудь покупателями, в надежде завершить сделку.
«Моя комиссия подлежит обсуждению».
Оказывается, эта стандартная 6-процентная комиссия не так уж и стандартна. Торг по поводу комиссии - обычная практика.
Каваллер говорит, что комиссия брокера «абсолютно подлежит обсуждению в каждом конкретном случае. На имущество за миллион долларов мы могли бы отказаться от целого пункта».
Ищете агента по листингу? Сделка - заранее - с предполагаемыми брокерами относительно их взятия. Предложите комиссию, достаточно внушительную, чтобы дать агенту стимул работать для вас, но не чувствуйте себя привязанным к 6 процентам. Особенно, если вы считаете, что ваш дом будет легко продать.
«Мое большое агентство не более компетентно или менее дорого».
Фирмы-бутики продают себя против крупных конкурентов, тщательно выбирая предложения, которые они предлагают, предлагая покупателям персональное внимание и, все больше и больше, предлагая представителям продавцов с более низкой комиссией. Это особенно актуально в крупных городах, где конкуренция жесткая.
Бруклинский адвокат по недвижимости Говард Брикнер говорит, что в Нью-Йорке "большие мальчики действительно держатся за 6 процентов. У них есть широкий чистый и первоклассный маркетинг на их сайтах - и вы платите за это".
Меньшие фирмы могут не иметь известного названия или убивать эксклюзивов, но они загружают свои списки в MLS, как и все остальные. И, как говорит Брикнер, они готовы и готовы пойти на какие-то гонорары. Так что, если стоимость продажи вашей квартиры вас не устраивает, подумайте о маленьком парне.
«Вы идете к головам с помощью доски зонирования».
Не ожидайте, что агент, если он не ваш друг или другой настоящий союзник, предупредит вас о проблемах зонирования, которые ожидают вас, если вы купите эту недвижимость. Если вы настроены на внесение изменений в это место, сделайте свою домашнюю работу осторожно и самостоятельно освоите лабиринт зонирования (или заплатите адвокату, чтобы распутать красную ленту). На что угодно, от пристани на берегу реки или новой постройки, до дома на дереве или даже забора, может распространяться действие мер по сохранению, положений о праве на проезд или других правил зонирования. Выражение «мы перейдем этот мост, когда придем к нему», здесь не применимо, если только вы не обладаете чрезмерной гибкостью.
«Остерегайтесь агента по недвижимости, который говорит:« В этом месте вы можете делать все, что угодно, все, что для этого нужно - это деньги », - говорит брокер Рон Гишар, округ Делавэр, штат Нью-Йорк. Муниципальные власти и ассоциации домовладельцев - это те места, где можно начать получать необходимую информацию.
«Ты не прошел через меня».
Несколько широко известным, но почти никогда не предлагаемым агентом неопытному продавцу является тот факт, что вы можете BYOB (то есть привести своих собственных покупателей ) к столу и обойтись, выплачивая комиссию, если один из них поступит.
Но вы должны договориться об этом заранее, прежде чем подписать контракт с агентством. «Раскройте всех законных покупателей, которых вы нашли самостоятельно, прежде чем нанимать брокера», - говорит адвокат по недвижимости в Мемфисе Джон Б. Филип. Вам нужно будет сделать это в письменном виде, как часть контракта, который вас просят подписать. Если вы продаете одному из лиц, указанных в пункте, в течение какого-либо периода времени, о котором вы договариваетесь, Филипп говорит: «Вы ничего не должны брокеру».
«Мой инспектор не видит так хорошо».
У каждого продавца недвижимости есть инспектор по дому в рукаве. «Некоторые беспринципные агенты, - говорит нью-йоркский брокер из штата Нью-Йорк Гишар, - рекомендуют инспекторам, которые довольны, обнаруживать небольшие проблемы и игнорировать большие». Фактически, домашние инспекторы, а также те, кто выявляет и лечит проблемы с плесенью и термитами, постоянно жалуются на интернет-форумах, что брокеры обдумывают их черными, если они надежно находят и выявляют проблемы, несмотря на свои собственные фидуциарные обязанности перед своими клиентами.
Если вы являетесь покупателем, выберите своих независимых, рекомендованных, лицензированных инспекторов, чтобы пройтись по вашей предполагаемой покупке с помощью зубчатой расчески. Ищите экспертов, которые знают, как распознать проблемы и могут посоветовать вам, что нужно для их устранения.
«Вы можете продать этот дом самостоятельно».
FSBO, все более и более знакомая аббревиатура, которая расшифровывается как «For Sale By Owner», работает. Продавцы, обладающие выносливостью для создания маркетингового плана, составления списка домов в Интернете, выставления возможных откликов покупателей, организации показа и доведения сделки до закрытия, могут сохранить пакет, положив деньги, которые покрыли бы комиссию агента, прямо в свои карманы.
Бруклинский Брикнер говорит: «Нужно много сэкономить. Теперь с Craigslist и другими интернет-сайтами это проще, чем когда-либо прежде. Но требуется определенный тип людей, чтобы разобраться с мелочами попыток продать часть имущества «. Просто не всегда такой человек, как брокер .
«Я хочу, чтобы ваш список, даже если вы не нуждаетесь во мне».
К сожалению, для некоторых профессионалов в сфере недвижимости FSBO означает «Флаг, Стебель, Хулиган и Аутмарт». Если вы выставляете свою недвижимость самостоятельно, дайте понять, что вы открыты для прямых продаж, только ставя свои объявления на фразу «Нет брокеров, пожалуйста».
Остерегайтесь агентов, которые все равно позвонят вам, делая вид, что представляют покупателя. Они могут быть - но более вероятно, что они хотят войти в дверь и убедить вас перечислить дом с ними.
Еще один гамбит для продавцов - это подорвать вашу уверенность в том, что вы можете грамотно заключить сделку. Агент скажет вам, что цена дома слишком низкая, и пообещает, что он сможет добиться большего. Нанять оценщика в начале процесса, и вы будете правильно оценивать свой дом.
«Ты сам себя обманешь, подписав этот контракт».
В большей части страны брокеры по операциям с недвижимостью предоставляют покупателям и продавцам бланки документов для подписи при заключении договора купли-продажи. Эти распечатки часто включают положение, известное как Отказ от обещаний, в котором говорится, что покупатель не полагается на какие-либо устные заявления продавца или агента по недвижимости. «На самом деле, - говорит адвокат Флориды Ансбахер, - покупатель обычно полагается почти исключительно на такие обещания».
Ансбахер говорит, что расходы на привлечение адвоката, обычно около 500 долларов, для рассмотрения контракта до того, как вы подпишете его, являются разумной инвестицией. Кроме того, он предлагает: «Получить все в письменном виде в качестве дополнения к контракту (т.е. все оборудование для бассейна включено, продавец перекрасит стены) или независимо проверить все обещания (т.е. позвонить в доску зонирования, чтобы подтвердить, что увеличение позволит дом будет расширен).
«Одна из самых больших вещей, которые я слышу при рассмотрении спора, - добавляет он, - заключается в том, что покупатель не понимает, почему он не был лучше защищен договором». Брокер покупателя - это еще один человек, которого вы можете заручиться поддержкой в таком сценарии.
«Я предпочитаю быстрые деньги».
Что может быть лучше для брокера: дюжина перколирующих продаж по 300 000 долларов каждая или четыре потенциальных сделки по 900 000 долларов? Вы могли бы предположить, что меньшее количество транзакций будет более сладким - в конце концов, меньше бумажной работы, - но поскольку любая конкретная продажа может развалиться, большинство продавцов предпочитают объем по цене.
И поэтому, хотя многие агенты серьезны в своем обещании получить максимальную отдачу, не обязательно в их интересах ждать самого лучшего предложения. «Когда перечисленные агенты конкурируют за ваш бизнес, они будут говорить о вашем прекрасном доме и высокой цене, которую они могут получить», - говорит адвокат из Флориды Ансбахер. «Как только они подписали вашу подпись, именно тогда они упоминают старую крышу и говорят, что вы должны понизить цену для более быстрой продажи». Опять же, оплата независимой оценки - это хорошо потраченные деньги. Установите надежную цену и скажите своему брокеру, что будете сидеть сложа руки.
«Эта гарантия бесполезна».
Застройщики и представляющие их агенты могут предлагать гарантии на строительство нового дома. Ансбахер, адвокат из Флориды, говорит, что покупатели глупы, если находят утешение в таких гарантиях. «Определение« дефекта »в этих гарантиях, - говорит он, -« настолько тщательно сформулировано », что большинство претензий теряют силу. Остерегайтесь стандартного контракта для любой новой разработки, в которую вы планируете приобрести.
Все строительные договоры включают отказ от права на иск, что означает, что вы знаете, кто будет нести расходы на ремонт для временного строительства. Заставьте своего собственного адвоката точно определить эту неприятную оговорку и договориться о ней из договора.
«Я не буду работать с другим брокером».
В большинстве штатов у брокера есть юридическое обязательство информировать продавца о каждом предложении, включенном в листинг, - если только продавец не отказывается от своего права на такое сообщение, решив быть информированным только о предложениях, которые составляют определенный процент от запрашиваемая цена. Тем не менее, конкурентная заявка иногда может провалиться, особенно если для участия в сделке потребуется агент по листингу. В интересах продавца всегда выдвигать предложение от непредставленного покупателя перед тем, кто работает с брокером покупателя. В конце концов, второй агент может разделить комиссию.
«Брокер может быть оштрафован или потерять свою лицензию за такое злоупотребление, но раскрыть проступок не так просто», - говорит опытный анонимный юрист по недвижимости.
«Эти адвокаты много заряжают».
Ряд сборов прилагается к закрытию дома или окончательной продаже. Эти пункты варьируются от штата к штату, но один из них, страховка на право собственности, часто дорогостоящий, и об этом можно договориться с вашим кредитором. Брокеры вряд ли упомянут о вашем праве вести переговоры, поскольку на данном этапе они просто думают о своей зарплате.
В некоторых местах «до 70 процентов от стоимости страховки титула представляет собой комиссию, выплачиваемую юристам или агентам по праву собственности, работающим с документацией», - говорит адвокат Флориды Ансбахер. Можно ожидать, что покупатель или продавец согласятся с этими расходами; где бы вы ни находились, выясните, несете ли вы ответственность, и поручите своему адвокату добиваться более низкой комиссии.
«Рынок плохого продавца не означает, что вы можете быть жадным кровопийцей!»
Вы находитесь на рынке чего-то особенного, и вы ищете крупную сделку - в конце концов, это рынок покупателя. Будьте уверены, агент по списку не делает никаких комплиментов за вашей спиной. Один из ветеранов-брокеров из округа Фэрфилд, Коннектикут, говорит, что претенденты высокого класса, особенно молодые, дерзкие и невежественные по отношению к гордости, связанной с владением недвижимостью, безжалостны и нереалистичны. «Они хотят брать кровь из вен продавца», - говорит Барбара Шмерцлер, ведущий брокер US Homefinder. «Они ждут дна рынка, который уже прошел мимо них».
галерея слайд-шоу сетка вид галереи слайд-шоуВещи Никто не скажет вам, покупая бриллианты
Эксперт по авторской и ювелирной промышленности Карен Симонс раскрывает ювелирные изделия высшие секреты, когда дело доходит до покупки бриллиантов.
Детройт. один дом за один раз | вступление
Загляните за кулисы 36-го сезона This Old House с новым веб-сериалом от продюсеров
Детройт. один дом за один раз | эпизод 1
Зайдите за кулисы 36-го сезона TOH. Здесь познакомьтесь с удивительным городом, который оживляет свой отличительный архитектурный стиль
