Вы когда-нибудь слишком стар, чтобы получить ипотечный кредит?

Если вы покупаете или рефинансируете, ответ может вас удивить

Если вы ищете помощь в финансировании викторианской крепости вашей мечты, выбираете стоимость дома, в котором вы были годами, или пользуетесь ставками, которые все еще находятся на почти историческом минимуме, вы можете быть удивлены как ипотечные кредиторы оценивают старых заемщиков.

• Возраст не имеет значения. Как бы нелогично это ни звучало, ваша кредитная заявка на ипотеку, подлежащая погашению в течение 30 лет, выглядит одинаково для кредиторов, независимо от того, являетесь ли вы 90-летним или 40-летним. Сеть федеральных законов о гражданских правах, включая Закон о равных кредитных возможностях и Справедливое жилье Закон, сделать для кредитора незаконным дискриминацию по признаку возраста взрослого.

• Отсутствие долгов может представлять проблему. Грег МакБрайд, главный финансовый аналитик Bankrate, говорит, что неожиданным камнем преткновения может быть то, что у вас нет кредитного рейтинга, если вы недавно не были в долгах. «Раньше вы смотрели на пенсию без долгов. У вас может быть отличная кредитная история, но если вы вышли из кредитной игры сейчас - дебетовые карты не учитываются, и вы погасили свой автокредит, вы выплатили ипотеку - в последнее время нет активности для дать вам счет. Это одна из причин использовать кредитную карту, даже если вы полностью ее погашаете каждый месяц, просто для того, чтобы у вас были активные кредитные линии для отображения текущей кредитной истории ». Хороший кредитный рейтинг может означать, что вы будете одобрены с более выгодным заимствованием темп.

• Пенсионный доход по-прежнему является доходом. Ипотечные заявки обычно начинаются с вопросов о доходах, чтобы документировать, как вы будете делать ежемесячные платежи. Вместо квитанции о заработной плате и W-2 пенсионеры могут предоставить письмо о социальном обеспечении или пенсионном вознаграждении. Источники дохода, в отличие от вашего кредитного рейтинга, не влияют на расчет суммы задолженности, которую вы можете нести, по словам Билла Банфилда, исполнительного вице-президента по рынкам капитала в Quicken Loans: «У нас нет других руководящих принципов, основанных на профессии или занятость ». Fannie Mae и Freddie Mac, которые в значительной степени устанавливают стандарты для вторичного рынка ипотеки, обычно требуют, чтобы ежемесячные расходы на жилье и долги (включая налоги на недвижимость и страхование домовладельцев) составляли не более 50 процентов ежемесячного дохода.

• Ваши сбережения могут работать как доход. Специализированные ипотечные кредиторы, часто ассоциируемые с биржевыми брокерами, такими как Merrill Lynch и JP Morgan, обслуживают состоятельных людей альтернативными формами андеррайтинга некоторых однотипных ипотечных кредитов на 15 и 30 лет. Если у вас есть инвестиции, спросите у фирмы, где они находятся, об ипотеке. Например, в частном банке Morgan Stanley есть метод оценки активов для распределения дохода с инвестиционных счетов, чтобы богатство могло претендовать на ипотечный кредит, даже если у вас нет дохода. Например, инвестиционный счет в миллион долларов с акциями и облигациями, как правило, можно рассчитать как эквивалент дохода в 35 000 долларов в год (при условии 5% годового дохода после 30-процентной скидки на рыночный риск). Заемщик не обязан обналичивать эти активы - инвестиции просто используются для демонстрации способности производить ипотечные платежи. Другим отраслевым термином для этого вида кредита является «ипотека с истощением активов».

Эти допущения на самом деле более консервативны, чем рекомендации Fannie Mae и Freddie Mac, которые также используются в отрасли ипотечными кредиторами. Правила Фанни и Фредди могут квалифицировать один и тот же инвестиционный счет в миллион долларов - это могут быть пенсионные сбережения в IRA или 401 (k) - на «трехлетнюю непрерывность дохода». Используя эту математику, счет в миллион долларов, разделенная на три года, является эквивалентом годового дохода в размере 233 333 долларов США (1 000 000 долларов США за вычетом 30-процентной скидки на рыночный риск, разделенной на три года)

• Вам не нужно откладывать 20 процентов. «Миф все еще существует», - говорит Банфилд из Quicken. «Но программы Fannie и Freddie допускают ипотечные кредиты, которые составляют 97 процентов от покупки жилья. Ипотека FHA идет на 96, 5 процента. Администрация ветеранов сделает все на 100 процентов ».

• Обратная ипотека может быть законной. Они могут стать спасательным кругом для пенсионеров, которым необходимо использовать домашний капитал для покрытия расходов на проживание, и, по словам Свенья Гуделла, главного экономиста Zillow, «бумеры имеют в среднем чуть более 125 000 долларов в виде собственного капитала». Ипотека «обналичивает» или Кредитная линия домашнего капитала также может коснуться этого значения. Но вместо погашения ссуды с течением времени - как в типичной ипотечной ссуде на 15 или 30 лет - происходит обратная ипотечная ссуда с растущим ссудой, которая должна быть погашена, когда заемщик уходит или умирает. «Плохие актеры дали обратную ипотеку дурную славу, - говорит Макбрайд из Bankrate, - но продукт здоров». Заемщикам должно быть не менее 62 лет, и они должны пройти консультирование по обратной ипотеке. Игроки, которые предлагают ипотечные кредиты с конвертированием капитала (HECM) через Федеральное управление жилищного строительства, включают в себя ипотечный ипотечный кредит Quicken Loans. Генеральный директор Грегг Смит говорит: «Дом должен быть ключевым активом в планировании выхода на пенсию».