Как понять смысл зонирования

Локальные коды могут быть сложными, и сталкиваться с ними дорого Вот способы, которыми домовладельцы могут защитить себя от неприятностей зонирования.

Иллюстрация Джонатана Карлсона

В небольшом сообществе Куинси, штат Массачусетс, руководство по зонированию содержит около 80 страниц с одинарным интервалом и содержит более 200 отдельных правил. В этом нет ничего необычного: почти в каждом городе правила зонирования занимают такой же объем, как и местная телефонная книга. Некоторые из них касаются широких постановлений о землепользовании, предусматривающих создание коммерческих, промышленных и жилых зон. Другие диктуют размер или тип дома, на котором можно построить много. Но в большинстве случаев речь идет о мельчайших деталях, от того, насколько крутой может быть дорога, до количества кухонь, которые разрешено иметь в доме.

Есть веские причины для огромного количества и специфики правил зонирования. Тщательно разработанный свод правил может предотвратить разрастание городов и чрезмерное развитие. Он также может поддерживать характер сообщества или обеспечить выживание исторических домов в их первоначальном состоянии. В некоторых случаях правила зонирования призваны привлечь новую отрасль, больше торговых точек и большую налоговую базу. Но множество правил зонирования может легко сбить с толку ничего не подозревающих домовладельцев. «Более чем несколько человек были удивлены существовавшим законом о зонировании, которого они не знали», - говорит Джон Миксон, автор Закона о муниципальном зонировании штата Техас. «И часто это дорогой сюрприз».

Высокая стоимость нарушения правил

Клэр Эдвардс узнала, насколько дорогостоящими могут быть нарушения зонирования, когда она в прошлом году отремонтировала коттедж 1920-х годов в Колливилле, штат Техас. За 115 000 долларов за квартиру с двумя спальнями было выгодно. Эдвардс немедленно инвестировала еще 75 000 долларов в улучшения, включая ремонт подъезда, обновление кухни и переоборудование комнат, которые она планировала использовать в качестве штаб-квартиры для своей бухгалтерской деятельности. Но как только она собиралась рекламировать свои услуги, она узнала, что местные коды зонирования ограничивали площадь, которую она могла посвятить своему бизнесу, и запрещали ей нанимать административный персонал дома. В результате Эдвардс сократила свой домашний офис до небольшого помещения, которое она использует для встреч с клиентами, и была вынуждена арендовать второй офис для своих помощников по цене 1000 долларов в месяц, не говоря уже о 5000 долларов, которые она потратила на его оснащение. с телефонами, факсом и компьютерами. «Это превратилось из действительно большого дела в финансовый кошмар», - говорит она.

Чаще всего домовладельцы сталкиваются с правилами зонирования, когда пытаются изменить внешний вид своего дома или способ использования имущества. Иногда незаконное изменение совершается непреднамеренно, например, когда домовладелец возводит слишком высокий забор (например, в Сан-Матео, штат Калифорния, ограждения, выходящие на улицу, могут иметь высоту всего 3 фута). В других случаях люди могут пытаться скрыть менее заметные нарушения зонирования, такие как добавление квартиры в подвале, не получая необходимых разрешений на строительство. Или же они могут изменить утвержденный проект, скажем, на несколько футов над линией отступления или границей здания, и надеяться, что городской инспектор этого не заметит. Такие шаги могут быть рискованными, потому что есть много способов, которые местные власти могут узнать. Сосед может сообщить о нарушении, оценщик может напасть на него во время посещения, чтобы обновить налоговые записи, или это может быть замечено во время обычной проверки, когда дом продан. Но как бы ни было обнаружено запрещенное улучшение, его, возможно, придется снести, и каждый день до завершения работы может налагаться штраф. И обратите внимание: даже если предыдущий владелец внес изменение, вы несете последствия, если оно было обнаружено после того, как вы купили собственность. «Когда вы добавляете стоимость улучшения, которое вы теряете, стоимость сноса и штрафы, вы легко можете потерять многие тысячи долларов», - говорит Эдвард Циглер, профессор юридического факультета Университета Денвера.

Получение дисперсии зонирования

Единственный законный способ для домовладельцев провести ремонт, который нарушает коды зонирования, - это добиться отклонения или отказа от правил. Как правило, домовладельцы могут сделать это, подав заявку в местную доску зонирования, которая назначит слушание по запросу. Соседи также должны быть уведомлены и приглашены представить свои взгляды на ремонт в письменном виде или на открытом собрании. В большинстве случаев домовладельцы могут справиться с этим без помощи своего архитектора или подрядчика, но они должны быть готовы убедительно реагировать на любые проблемы, связанные с проектом. Возражения могут быть выдвинуты по разным причинам. Распространенные жалобы заключаются в том, что предоставление отклонения изменит характер района, окажет негативное влияние на стоимость имущества или создаст угрозу безопасности местных детей.

Даже если проект кажется безобидным - например, расширение проезжей части на несколько футов или изменение поверхности проезжей части с асфальта на гравий - исключения не возникают легко. «Если владелец не может доказать трудности, которые мешают ему или ей соблюдать правила зонирования, разница, безусловно, далека от полной уверенности», - говорит Уолтер Уайт, сотрудник по контролю зонирования Куинси. Большинство зонтирующих досок предоставляют такую возможность только в том случае, если домовладелец может продемонстрировать, что неспособность внести изменения вызовет значительные личные или финансовые трудности. Например, если кто-то покупает много, намереваясь построить на нем дом, и вскоре после этого город меняет требования к фасаду, что приводит к нарушению проекта на несколько футов, доска зонирования, скорее всего, примет решение об отклонении. С другой стороны, домовладелец, который хочет построить второй этаж на улице, на которой расположены одноэтажные дома, потому что дом слишком мал для его растущей семьи, вряд ли одержит победу над местными чиновниками.

Когда коды зонирования изменяются неожиданно

Даже когда домовладельцы строго соблюдают правила зонирования, они могут иногда страдать, если правила соседства или города неожиданно меняются. Вот что случилось с Линдой Моррис, которая переехала в Колонию, штат Техас, три года назад, чтобы быть рядом со своей дочерью и зятем. Она купила новый дом в поселке, граничащем с лесом. Агент по недвижимости сказал ей, что город планирует превратить окружающую собственность в парк. Даже если этого не произойдет, тракт будет зонирован для использования в бизнесе, поэтому Моррис подумала, что в худшем случае у нее может быть небольшой торговый центр или профессиональный комплекс для соседа.

Она закончила тем, что получила соседа - но не тот тип, который она хотела. В декабре прошлого года городской совет колонии утвердил изменение зонирования земельного участка, прилегающего к улице Морриса, которое позволит застройщику построить 15 зданий для легкого промышленного производства и складских помещений. Вскоре дороги станут более оживленными, окрестности будут более шумными, и, что еще хуже, Моррис говорит, что «ценность моего дома упадет. Этот дом должен был стать моим пенсионным транспортным средством».

Ничто не может быть сделано перед покупкой дома, чтобы полностью защитить от изменений зонирования соседней собственности, но есть несколько мест, где потенциальные покупатели могут искать подсказки о будущем направлении области. Для начала, проверяя правила зонирования для собственности, на которую они смотрят, домовладельцы должны также изучить таинства, которые охватывают соседние области. Тот факт, что участок земли используется в качестве конной фермы, не означает, что он не может на законных основаниях, скажем, торговая площадь. Кроме того, покупатели жилья должны прочитать комплексный план муниципалитета, если он есть. Это может показать, что в конечном итоге город намерен утвердить высокоплотное жилье с низким доходом в районе, который в настоящее время зонирован в сельском хозяйстве, или превратить край района в зону смешанного промышленного и розничного использования. «В подавляющем большинстве случаев будущее города отражается в генеральном плане - будь то промышленное развитие, сохранение исторических памятников или сельского хозяйства, а также жилищное строительство», - говорит Квинси, исполнительный офис White.

Если после принятия этих мер предосторожности домовладельцы все же обнаружат, что непредвиденное изменение зонирования будет стоить им денег или головной боли, есть еще одна вещь, которую они могут сделать: «Соберите как можно больше людей и кричите как можно громче», - говорит Дэвид Кэллис, профессор юридического факультета Ричардсонского университета в Гавайях. Даже если повторное зонирование не может быть остановлено, концессии можно выиграть. Например, районная организация Морриса смогла заставить застройщика согласиться оставить 250 футов леса в качестве буфера между домами и складами и не нарушать древостой вдоль близлежащего ручья. Застройщик также пообещал сажать живые изгороди и деревья для проверки дорог, входящих в промышленный комплекс.

Если во всех возникающих проблемах есть одна повторяющаяся тема, то, что подготовка - это наиболее эффективная стратегия для сохранения комфорта и ценности объекта. Невежество, по мнению экспертов, является худшим оправданием для ошибки. «Когда дело доходит до зонирования, у домовладельцев есть права, - говорит Кэллис, - но они должны предпринять позитивные действия, чтобы узнать их».

На что обращать внимание при покупке дома

Потенциальные покупатели могут предпринять любой из этих простых шагов, чтобы защитить себя от проблем, связанных с зонированием.

• Попросите продавцов добавить пункт к договору купли-продажи, который гарантирует, что они получили необходимые разрешения, прежде чем вносить какие-либо улучшения в недвижимость, и что они несут ответственность за любые будущие штрафы, связанные с этими улучшениями.

• Нанять адвоката для расследования всех допустимых видов использования имущества и законности любых конкретных изменений, которые вы имеете в виду. Это может стоить около 500 долларов, но если вы планируете оставить, скажем, рептилий или построить отдельную квартиру над гаражом, по крайней мере, вы заранее узнаете, разрешено ли вам это делать.

• Проведите свой собственный поиск. В городском строительном отделе и офисе зонирования вы можете изучить предварительные разрешения на строительство и допустимое использование имущества. Однако одно предостережение: вы не всегда можете доверять тому, что говорят вам городские власти. И тот факт, что они могли предоставить вам неверную информацию, не является защитой, если у вас возникнут проблемы с комиссией по зонированию. Убедитесь, что вы получаете самую свежую информацию - не все города старательно обновляют кодовую книгу зонирования. Новые изменения могут находиться в папке «Входящие» где-то в ожидании отправки. Не существует надежного способа защиты от неадекватных регистраторов. Но, по крайней мере, проверьте дату на карте и в кодовой книге, и если им больше года, позвоните члену комиссии по зонированию, чтобы узнать, были ли какие-либо недавние изменения.