Общий язык

Что нужно знать об сервитутах, которые дают другим возможность использовать вашу собственность

Иллюстрация Михаила Кляйна

Проблемы Ларри ЛаСова начались три года назад, когда он купил дом своей мечты в Глиндоне, штат Мэриленд, в 20 милях к северу от Балтимора. Хотя имелось множество причин для покупки колониального дома с четырьмя спальнями на 11/3 акрах, это было маловероятным, что больше всего привлекло ЛаСова: его агент по недвижимости рассказал ему о существующем соглашении об использовании недвижимости, известном как сервитут, который позволял государство поддерживает 1/3-акровый стенд вековых кизилов, кленов и дубов, отделяющих газон ЛаСова от соседского. «Мы были в восторге, когда сказали, что не можем их трогать», - говорит ЛаСов. «Это означало, что никто другой не мог».

Однако энтузиазм 49-летнего КПА значительно ослаб, через несколько месяцев после того, как он въехал, когда прибыл грузовик с около 250 саженцами, которые нужно посадить рядом с существующим насаждением деревьев, ползущих дальше на его лужайку. Именно тогда ЛаСов узнал, что право государства на его собственность выходит далеко за рамки только существующих деревьев. Это также включало дополнительные 30 процентов его лота. «Сервитут находится в пределах 35 футов от моего дома», - говорит ЛаСов.

С тех пор ЛаСов потратил тысячи долларов и бесчисленное количество часов на правовые споры, пытаясь вернуть себе большую часть своего долга, но безуспешно. Между тем, по мере того как деревья размножаются, а площадь газонов уменьшается, стоимость его дома упала как минимум на 10 процентов. «Если бы я только знал, - сокрушается ЛаСов, - я бы никогда не купил дом».

Иллюстрация Михаила Кляйна

Предостережение для покупателя

Ласов, сохраняющий природоохранный сервитут, является лишь одним из многих видов сервитутов, о которых должны беспокоиться домовладельцы. Проще говоря, сервитут дает кому-то, помимо собственника, право использовать или передавать определенную часть земли для определенной цели.

Многие жилые объекты в Соединенных Штатах имеют коммунальные сервитуты, которые были введены в действие десятилетия назад. Они обычно проходят вдоль линий собственности или вторгаются в парки на несколько ярдов и предназначены для газовых, электрических и телефонных компаний для установки и обслуживания своих кабелей, труб и опор. В некоторых случаях они могут означать частые визиты ремонтных грузовиков и экипажей. Еще более навязчивыми могут быть сервитуты для водоснабжения, ливневой канализации и обслуживания канализации, потому что они иногда проходят прямо через двор. Если, например, канализационная труба сломается, весь двор или даже проезжую часть можно разорвать, чтобы отремонтировать. И, возможно, наиболее потенциально раздражающими сервитутами являются те, которые дают соседу право использовать часть смежного объекта, потому что его проезжая часть пересекает его - частое явление на объектах неправильной формы и участках флага (которые отделены от дорог окружающими участками).

Большинство коммунальных и природоохранных сервитутов существуют бессрочно и передаются от собственника к собственнику. Другие сервитуты, такие как доступ соседа к полосе вашего заднего двора, чтобы добраться до его собственного, могут иметь ограниченный срок службы и могут прерываться или пересматриваться через регулярные промежутки времени. В любом случае, говорят эксперты, покупатели жилья должны выяснить все, что они могут о мерах по облегчению собственности, прежде чем соглашаться на ее покупку - или рискнуть множеством головных болей. Если домовладелец неосознанно строит, блокирует доступ или неправильно использует землю, на которой существует сервитут - хотя и невинно - результатом могут быть дорогостоящие штрафы и необходимость отмены дорогостоящих улучшений собственности. «Мы видели случай за случаем, когда решение проблемы сервитута после факта стоит дорого или даже невозможно», - говорит Алан Хаммель, вице-президент Института оценки, торговой группы в Чикаго.

Иллюстрация Михаила Кляйна

Раскрытие Удовольствий

Покупка титульной страховки при ведении переговоров о покупке дома является хорошим первым шагом в отслеживании информации о сервитуте и защите себя от будущих проблем с сервитутом. Это часто продается как «пакетная сделка» со страхованием прав кредитора, которое ипотечные компании требуют от покупателей жилья, чтобы получить кредит. Например, в доме стоимостью 200 000 долларов страховка кредитора может стоить 800 долларов; только титул домовладельца - 1000 долл .; или комбинированный полис, 1050 долларов США (все разовые сборы). Титульное страхование кредитора покрывает банк на сумму ипотеки, в то время как титульное страхование домовладельца защищает владельца на полную стоимость имущества.

В гонорар включен отчет о праве собственности страховщика, в котором тщательно проверяется документ о праве собственности, чтобы удостовериться, что он свободен и понятен в обмене правами, - и следует отметить любые послабления, приложенные к нему. Большинство сервитутов раскрываются таким образом, но со страхованием прав домовладельца, если проблемный сервитут упускается из виду во время поиска названия и всплывает позже, домовладельцу может быть возмещена сумма, на которую обесценивается имущество. (Однако такое правоустанавливающее страхование не покроет стоимость любой выполненной работы, которая может потребоваться отменить.)

Если поиск по названию указывает на то, что к документу прикреплены сервитуты, следующим шагом будет получение копии фактических документов по сервитутам. Титульная страховая компания может предоставить их за плату; или они могут быть получены из местного регистра или регистратора актов (или позвоните в вашу ратушу или окружное здание суда для названия муниципального офиса, который хранит эти документы).

В любое время, когда послабление в отчете о праве собственности вызывает обеспокоенность или вызывает замешательство, вы можете обратиться к юристу по недвижимости для ознакомления с языком. Одним из примеров сервитута «под красным флагом» может быть соглашение о совместном проезде без предоставления технического обслуживания. В зависимости от характера ваших проблем, вам может понадобиться нанять оценщика или сюрвейера (например, для решения пограничных вопросов), инженера-строителя (для оценки упрощения коммунальных услуг) или специалиста по экологии (если заповедник или геологические права под вопросом). Под вашим руководством эти специалисты могут внимательно изучить общедоступные карты и геологические исследования, чтобы узнать больше информации.

Но в отчете о страховании правового титула не всегда раскрывается всякая сервитут, предупреждает Элиза Кавальер, главный юрисконсульт Питтсбургского фонда истории и ориентиров. Например, в Уэйко, штат Техас, одна из клиентов брокера по недвижимости Дианы Уилсон была шокирована, когда она собиралась выставить свой дом на продажу. «У него был дорожный сервитут, о котором она не знала», - говорит Уилсон. В транспортном отделе Техаса были записи об этом сервитуте, но никто больше этого не делал. «Мы не обнаружили этого, пока они не поставили колы в ее дворе», - говорит Уилсон. «И она узнала, что они планируют использовать ее, чтобы превратить двухполосную дорогу в четырехполосную».

В некоторых штатах, особенно в сельской местности, в заголовке отчета не обязательно указываются системы подземной канализации или ливневой канализации, сервитуты или геологические права. «Вам может потребоваться, чтобы специалист, знакомый с такими сервитутами, проводил отдельный поиск этой информации», - говорит Кавалер.

Ничего не оставь на волю случая

Подобно тому, как сложно найти существующие сервитуты, договориться о новом с соседом. Крайне важно, чтобы составленный акт был очень точным в отношении условий сервитута, несколько советов, которые, по словам экспертов, домовладельцы часто игнорируют. Например, общая дорога должна четко указывать ее размеры, кто ее обслуживает и в какой степени и как она может быть использована. Это поможет избежать раздражения в будущем, если приятный сосед, подписавший первоначальное соглашение о сервитуте, продаст дом кому-то, кто меньше озабочен парковкой под окном вашей кухни. «Если сервитут достаточно конкретен и, очевидно, подвергается жестокому обращению, домовладелец может подать в суд на соседа», - говорит адвокат по недвижимости Джеймс В. Мэджи-младший, практикующий в Огайо и Кентукки.

Как и в случае покупки дома или возникновения проблем с сервитутом, лучший способ для тех, кто ведет переговоры или жертвует сервитут, состоит в том, чтобы нанять соответствующего эксперта для решения вопросов сервитута. Это был подход Энтони Корапи, когда он продал сервитут доступа своему соседу за 10000 долларов в 1993 году. По соседству с его домом в конце тупика в Ноксвилле, штат Теннесси, находился очень глубокий задний двор дома, который выходил на соседняя улица. Хозяин хотел добраться до задней части своего имущества, перерезав угол переднего двора Corapi. Доступ к этой части его имущества не казался необоснованным для Корапи, но он беспокоился о том, что его сосед или кто-то, кому позже будет принадлежать дом, могут построить новый дом на заднем плане. «Они сказали, что им просто нужен более простой способ работы во дворе, но я не хотел однажды прийти домой и увидеть, как заливается фундамент», - говорит он.

Корапи заплатил оценщику 500 долларов, чтобы оценить, сколько сервитут стоил его соседу, а также потерю стоимости его собственной собственности. Оценщик также предоставил юристу язык, используемый при написании сервитута, который включал указание размера доступа и его цели. Поскольку Корапи так добросовестно занимался этим, когда через несколько месяцев он выставил свой дом на продажу, сервитут не был проблемой. «Я чувствовал, что был хорошим соседом, но я также защищал свои инвестиции и стоимость недвижимости для будущих владельцев», - говорит Корапи. «И 10 000 долларов тоже неплохо».