Большой сосед смотрит на тебя

Ассоциации домовладельцев могут развивать чувство общности - или они могут запугивать вас, давать вам штрафы, даже брать ваш дом

Иллюстрация Эдвина Фотерингема

Управляя своим самолетом над юго-восточным Массачусетсом по пути в Нантакет однажды в 1993 году, Майкл Рирдон обнаружил дом своей мечты. Двухэтажный Кейп-Код с крыльцом с закругленными углами и сайдингом из кедровой дрожи был просторным и причудливым. Более того, всего в нескольких сотнях ярдов от участка находилась взлетно-посадочная полоса, где он мог посадить свою однодвигательную Cessna. И поскольку Ассоциация домовладельцев воздушного парка Фолмута - группа, управляемая резидентами, которая управляет районом площадью 160 акров, - продавала дома специально для пилотов, Рирдон и его семья будут жить в подобной утопии.

По крайней мере, так он думал в то время.

Это не заняло много времени, чтобы его мнение испортилось. Ассоциация домовладельцев, по его словам, была настоящим Большим братом, преследовавшим жителей за неправильное освещение, благоустройство территории, деревянные подъездные пути и дорожные покрытия. Вскоре Рирдон начал чувствовать, что, соглашаясь с уставом ассоциации - так называемыми «заветами, условиями и ограничениями» или CC & Rs - он отказался от своих прав. «Это место является аберрацией американской демократии», - говорит он. «Ассоциация стала фактическим правительством. Они судят и наказывают».

Но только когда Reardons решили переехать, все стало действительно грязно. Ассоциация сообщила Рирдону, что его потенциальному покупателю, который не был пилотом, придется построить самолетный ангар на участке. «Она услышала это и испугалась».

Разочарованный, он подал в суд на ассоциацию за вмешательство в контракт, но проиграл. «Документы CC & R требуют строительства ангара», - говорит бывший президент ассоциации Дейв Шоу. «Вы подписываете их, чтобы показать, что вы согласны». Теперь, когда ему нужно заплатить 40000 долларов США за юридические услуги и построить ангар стоимостью до 150 тысяч долларов, прежде чем он сможет продать дом, Рирдон как никогда хочет уйти. «Мы даже не можем больше видеть наших соседей», - говорит он.

Иллюстрация Эдвина Фотерингема

Игра по правилам

Хотя подробности Reardons могут быть уникальными, их опыт не так. По всей стране домовладельцы часто сенсационно сталкиваются с квази-правительствами, которые управляют их жизнью. По всей стране прогнозируемые 54, 6 миллиона американцев, более 18 процентов от общей численности населения, будут жить в какой-либо ассоциации до конца этого года. По данным Института общественных объединений, адвокационной группы из 16 000 человек, это число составляло всего 2, 1 миллиона человек. И из-за огромного всплеска строительства новых домов, большая часть которого связана с «развитием общих интересов», их число продолжает расти.

С другой стороны, ассоциации домовладельцев используют членские взносы для предоставления удобств, таких как поля для гольфа, игровые площадки и бассейны, которые жители могут обойтись слишком дорого, - говорит Фрэнк Рэтбун, вице-президент по коммуникациям Института общественных ассоциаций., Установив определенные стандарты в отношении того, как должны выглядеть дома, они также могут поддерживать стоимость недвижимости выше, чем в традиционном «неассоциированном» сообществе.

«Ассоциации защищают людей от тех соседей, которые хотят поставить свои машины на шлакоблоки или покрасить свои дома в оранжевый цвет», - говорит Рэтбун. Домовладельцы имеют право голоса через выборный совет директоров и могут ходатайствовать перед советом об изменениях; часто требуется согласие двух третей членов ассоциации для внесения поправок в устав.

Но это не всегда работает таким образом. Критики жалуются, что ассоциации могут капризно интерпретировать правила. Советы могут встречаться нечасто и могут быть скрытными, проталкивая новые правила, не консультируясь - а в некоторых случаях и не информируя - домовладельцев. И что хуже всего, ассоциации часто имеют право на арест имущества за неуплату штрафов или ежегодных взносов.

Там нет недостатка примеров жестокости ассоциации. Например, в Плайя-дель-Рей, штат Калифорния, женщина была оштрафована на 12 000 долларов за то, что повесила бамбуковую штора на крыльце, не согласовав это с общественной архитектурной комиссией. Домовладельцу в Рокволле, штат Техас, угрожали судебным иском за то, что она в течение месяца стояла у своего автофургона на подъездной дороге, а калифорнийскую женщину вытащили в суд за показ распятия на плантаторе. Одна жительница Денвера находится на грани потери своего дома из-за неуплаты 43, 35 долларов ежемесячных взносов.

Когда дело доходит до этих конфликтов, домовладельцы не имеют особых возможностей. Судебные разбирательства возможны, но суды обычно предпочитают ассоциации на том основании, что, подписав договор, вы согласились соблюдать ограничения. Так что ты можешь сделать? Для начала убедитесь, что вы прочитали CC & Rs перед тем, как сделать предложение (см. «Учебник для начинающих»). Спросите агента по недвижимости о поведении ассоциации и поговорите с потенциальными соседями об их опыте. Если вы уже живете в сообществе управляются ассоциацией домовладельцев и недовольны чем-то, проявляйте инициативу. Сообщите совету директоров, что у вас есть проблема. Не просто удерживайте взносы или отказывайтесь платить штрафы, что может привести к тому, что вам придется заплатить штраф или еще хуже,

Хотя ни одна ассоциация домовладельцев не является идеальной, Ратбун утверждает, что они выполняют важную функцию. «Лучшие из них дают чувство общности», - говорит он. Может быть и так, но Майкл Рирдон не хочет снова рисковать. Как только его ангар будет построен, он надеется купить новый дом, который стоит один. «Мы ищем площадь, - говорит он, - поэтому между нами и следующим соседом есть много земли».

Fine Print Primer

Если вы рассматриваете возможность покупки дома, являющегося частью ассоциации, рекомендуется заранее тщательно изучить правила. Юридически известные как «заветы, условия и ограничения» или CC & R, они могут варьироваться от крайне специфических до безумно расплывчатых. На самом деле, именно это может привести к самым серьезным проблемам в будущем, когда ассоциации выражают свое мнение в широком смысле, как «первоклассный» и «привлекательный».

Вот несколько примеров реальных правил ассоциации:

Дома могут быть окрашены в серый, зеленый или коричневый, но не желтый.
Флагштоки должны быть короче 6 футов и прикреплены к дому.
Газоны не должны становиться коричневыми.
Живые изгороди всегда должны быть обрезаны.
Автономные баскетбольные кольца запрещены.
Новые дома не должны блокировать восход солнца.
Флаги POW / MIA не могут быть переданы.
Только кошки и собаки могут содержаться в качестве домашних животных. Нет павлина
Распятия нельзя застревать в клумбах патио.
Выплачивайте свои ежемесячные взносы вовремя, иначе ваш дом может быть арестован.