Поиск арендатора, чтобы помочь с вашей ипотекой

Живи в доме своей мечты, пока арендатор оплачивает счета

Иллюстрация Элисон Сейфер

Весной прошлого года Мэтью и Дженнифер Румэн отправились на поиски дома с тремя спальнями в модном районе Университетского города в Западной Филадельфии. Родители
4-летний сын привлек их хорошими школами, молодыми семьями и архитектурой рубежа веков. Но вскоре они обнаружили, что все подходящие свойства были вне их диапазона. «Нас не пускают на рынок жилья», - говорит 28-летний Мэтью, менеджер по рекламе. То есть до тех пор, пока они не нашли 100-летний романский Возрождение с тремя семьями за 270 000 долларов - две трети стоимости аналогичных домов на одну семью поблизости.

Пару лет назад Rumains считали помещиков безумной идеей, но экономика горячего рынка недвижимости изменила свое мнение. Покупка многоквартирного дома не только привела их в район, который они иначе не могли бы себе позволить, но и обеспечила им достаточный доход от аренды, чтобы покрыть большую часть ежемесячных платежей по ипотеке.

Тот же сценарий разворачивается в Бостоне, Вашингтоне, округ Колумбия, Чикаго, Сан-Франциско, Нью-Йорке и других крупных городах, где цены на односемейные дома стремительно растут, что вызвано оживлением городов и исторически низкими процентными ставками. Для покупателей жилья, желающих взять на себя дополнительную ответственность, многоквартирный дом может стать наиболее экономичным путем к дому их мечты. Например, в Манхэттене средняя цена продажи дуплекса в 2003 году была на 31 процент ниже стоимости дома на одну семью (42 процента для домов из трех-пяти квартир), по словам Миллера Самуэля, местной компании по оценке недвижимости,

Это потому, что большинству людей не нужна головная боль от управления арендаторами, и многие многоквартирные дома более изношены, чем дома на одну семью, говорит президент Миллера Самуэля Джонатан Миллер. Но если вы зайдете в нее с открытыми глазами - и особенно если вы сможете выполнить некоторые ремонтные работы самостоятельно - награды могут намного перевесить трудности.
«С финансовой точки зрения, у многоквартирного дома мало минусов», - говорит Брэдфорд Холл, управляющий директор бухгалтерской и консалтинговой компании в Южной Калифорнии Hall & Company. Во многих случаях арендная плата покрывает две трети, а иногда и все ежемесячные платежи по кредиту. И даже перед покупкой аренда окупается, поскольку банки обычно рассматривают часть ожидаемых арендных платежей как дополнительный доход. Это означает, что покупатели многоквартирных домов, как правило, имеют право на более крупные займы, что позволяет приобрести более дорогую недвижимость.

Есть и налоговые преимущества. Для целей IRS дом делится на количество места, в котором живет домовладелец, и пространство, которое занимают съемщики. Например, если у вас две семьи на 3000 квадратных футов, а арендатор занимает 1000 квадратных футов, треть всех расходов - проценты по ипотечным кредитам, налоги на недвижимость, коммунальные услуги, благоустройство территории, внешние улучшения и т. Д. - выделяется на арендная плата и вычитается из арендного дохода. Также вычитается амортизация устройства (по существу, с учетом износа), плюс 100% текущих затрат на ремонт, техническое обслуживание и замену, специально предназначенные для аренды, такие как новый водонагреватель, чистка ковров или свежая краска.,

При таком массиве затрат многие домовладельцы показывают убытки от аренды жилья, которые они обычно могут списать с налоговой накладной. «С многоквартирным домом человек может получать реальный доход, который оплачивает их расходы на домашнее хозяйство, и огромный налоговый вычет, генерируемый этим доходом», - говорит Норм Бур, ипотечный брокер, который проводит The Real Estate and Finance Hour, национальное синдицированное радиошоу в Южной Калифорнии.

От мультисемейства к собственному дому

В то время как управление двумя съемными квартирами отнимает значительное количество времени у Роменов, они не возражают против этого, потому что считают это лишь временным. Через несколько лет, по мере роста их семьи, они планируют взять одну из арендуемых квартир под себя. И в конце концов, они могут принять решение преобразовать весь дом в одну семью, и в этом случае они получат право на еще один налоговый льгота: когда придет время продавать, Rumains получит полный налог на прирост капитала освобождение от прибыли до 500 000 долл. США (250 000 долл. США для индивидуальных регистраторов), если они используют весь дом в качестве своего основного места жительства в течение как минимум двух из пяти лет, предшествующих продаже.

Другой долгосрочный подход заключается в преобразовании арендуемых квартир в кондоминиумы, что допускается в большинстве районов, зонированных для многоквартирных домов, и распродаже отдельных квартир. Это стратегия, которую рассматривают Кевин и Дженнифер Деблер. Пара недавно купила королеву Анну на две семьи в 1905 году за чуть более 300 000 долларов в бостонском районе Дорчестер, где средний дом на одну семью стоит более 400 000 долларов. «Если мы сдадим квартиру и продадим одну квартиру, она, вероятно, окупит всю нашу ипотеку», - говорит Дженнифер. «Если бы мы продали обе квартиры, мы могли бы купить дом на одну семью по соседству, который был недоступен, когда мы купили дом, в котором мы сейчас находимся».

Поскольку стоимость недвижимости в городских районах продолжает расти, когда-то считавшиеся «переходными», многоквартирные дома будут все чаще выглядеть как сделки, которые нельзя упустить. «Нам повезло», - говорит Мэтью Румейн. «Рынок труда воняет, и вы никогда не знаете, что произойдет в жизни. Но теперь у нас есть уверенность в том, что мы можем заплатить нашу ипотеку, хорошо воспитать и обучить нашего ребенка и жить в таком доме, которым мы можем гордиться «.

Проверка реальности арендодателя

Стать хозяином не для всех. «Это работа на полный рабочий день», - говорит Вито Симоне, брокер Simone Real Estate в Балтиморе, штат Мэриленд. «Вы должны быть готовы к регулярному техническому обслуживанию, срочному ремонту, звонкам от арендаторов в любое время, а иногда вам придется отказаться от выходных и работать по дому». Но главная проблема для любого арендодателя - найти приятных арендаторов, которые будут платить арендную плату вовремя. Ваши шансы улучшатся, если вы будете следовать этим рекомендациям.

Провести тщательную проверку данных на потенциальных арендаторов. Изучить их кредит; поговорите с бывшими арендодателями и нынешними работодателями и, если возможно, посетите их дома. Заказать кредитные отчеты от одного из трех основных агентств кредитных отчетов: Equifax, 800-685-1111; Experian, 888-397-3742; и Транс Юнион, 800-916-8800.

Доверься своей интуиции. Кто-то может отлично выглядеть на бумаге, но если ваши личности сталкиваются, вы напрашиваетесь на мир боли. Помните, что вы будете делиться своим домом с этим человеком.

Поместите это в письменной форме. Подписанный договор аренды защищает как арендодателя, так и арендатора в случае возникновения проблем. В документе должны быть указаны срок аренды, месячная плата, ограничения на размещение, разрешены ли домашние животные или курение, требования к депозиту и кто отвечает за общее обслуживание и коммунальные платежи.

Избегайте головной боли, связанной с проверкой потенциальных арендаторов, сбором арендной платы и подачей жалоб, наняв авторитетную управляющую компанию. Большинство фирм взимают от 7 до 10 процентов ежемесячной арендной платы.

Не будь самодовольным, если не уверен, что справишься с работой. Наем профессионального сантехника или электрика должен гарантировать, что работа будет выполнена правильно с первого раза, сохраняя арендаторов счастливыми и избавляя вас от хлопот повторных ремонтов.

Покрыть себя. Приобретите комплексную политику домовладельца, покрывающую убытки, вызванные пожарами, погодой, кражами со взломом, вандализмом и личными травмами. Также купите расширенные гарантии обслуживания для приборов, установленных в арендных единицах.

Предвидеть неожиданное. Уложите 10 процентов арендной платы за каждый месяц на отдельный банковский счет, чтобы покрыть ремонт, связанный с арендой.